摘要：在“史上最严厉”楼市调控政策下，成房成销房企的企或前完销售却有加速之势。

　　在“史上最严厉”楼市调控政策下，已提房企的售目销售却有加速之势。

　　今年10月，成房成销中房信研究中心的企或前完数据显示，只有3家房地产公司提前完成了全年销售目标。已提但中原地产昨日向《每日经济新闻》提供的售目截至11月的各房企销售数据却显示，国内一线的成房成销13家标杆房企中已有近七成提前完成了今年的销售目标。按照这一趋势，企或前完到今年年底可能会有八成以上的已提房地产企业实现全年的销售目标。

　　如果将日历往回翻5个月，售目这样的成房成销销售势头绝对让人难以想象。年中，企或前完在楼市宏观调控下，已提只有恒大一家完成了全年目标的50%，绝大多数房企销售没有达到全年的30%。

　　是什么让开发商完成了惊天大逆转？

　　调控冲击变小？

　　130亿元。这是中原地产研究院对万科11月份销售业绩的最新预计。如果上述预计得到证实，那万科已连续4个月销售额突破百亿元。而在今年5月，万科曾因为4月中旬出台的楼市新政，成交量较4月锐减一半左右。

　　万科不是个案。中原地产的数据显示，无论是哪一家房企，11月份的销售数据预计都会超过今年以来的平均水平。

　　中原地产研究院高级研究经理刘渊说，与五、六月份相比，二次调控后楼市的成交量无疑要高很多，这使得很多开发商有机会在10月、11月赶上原定的销售目标。

　　刘渊回顾今年的销售情况说，今年上半年大多数时间，开发商都没有办法获得理想的销售时机。

　　总体来看，一、二月份的销售疲软和季节有关，也与开发商供应不足有关。4月17日新政后，楼市迎来了长达2个月的低迷。但在市场消化完所有调控政策后，新一轮成交井喷在7~9月出现。而随后的二次调控并没有令市场出现今年五、六月份时的冰点。中房信的报告甚至称，雅居乐、龙湖、碧桂园、世茂因为在10月加大推案力度，环比还出现大幅上涨。

　　刘渊说，11月份仍然未能实现既定销售目标的开发商，仍有机会在年底完成全年目标。11月底，上海、南京等多个城市出现了因通胀恐慌而排队抢房的热情，这非常有助于全年目标的实现。

　　刚需释放是关键

　　刘渊说，通货膨胀并非开发商在下半年获取极高销售业绩的真实原因，被压抑的刚性需求的释放才是关键所在。

　　8~10月，万科连续创造销售额破百亿的中国地产销售纪录，根据中原地产的最新估算，万科前11月份的销售额可能达到999亿元，已铁定成为中国第一家年销售额超千亿的大型开发商。

　　与此同时，上半年仅完成全年任务25%的金地，也正是靠着这3个月的销售井喷，一举摘掉了落后生的帽子。

　　刘渊说，对大部分房企来说，热销的原因大同小异。首先，产品大部分是面向刚性需求的中小户型；第二，主要布局城市大多是正在崛起的二线城市，比如无锡、沈阳等；第三，开发商多采用灵活定价的策略。

　　上述观点也部分为万科的董事会秘书谭华杰所认同。他在总结万科今年八、九月连续创造百亿元销售纪录时，把热销归功于90平方米以下的中小户型。

　　除万科以外，其他提前完成销售任务的开发商也多拥有大量的小户型产品。

　　相比之下，主要销售中高端产品的开发商在这一轮市场调整下销售情况不佳。根据中原地产的预测，截至11月份，绿城的销售额仅完成全年目标的不到70%，招商也仅完成全年任务的71%。

　　除了产品，热销与开发商此前的布局有关。恒大、中海、龙湖等多家房地产公司此前向媒体透露，今年销售增长很大程度依赖于新拓展的城市和项目。比如，龙湖10月份仅靠常州和青岛2个项目就获取了20多亿元的销售额。