【建材网】“国十条”颁布已经三年整，国十条一线城市房地产市场在经历了冷寂之后出现了集中爆发式的周年政策增长，调控效果被冲淡。税收2013年2月20日，被寄新“国五条”的予厚推出，为2013年房地产市场调控继续从严定了基调，国十条随后3月1日，周年政策细则的税收出台明确了调控的走向。3月末4月初，被寄主要城市也集中公布了2013年房地产调控目标。予厚

专家呼吁，国十条尽快采取经济和税收手段，周年政策可以促使调控取得较好效果

2010年1月10日，税收国务院办公厅发布国办发(2010)4号文件，被寄这份被称为“国十一条”的予厚文件出台意味着对房地产市场的信贷、税收支持暂告一段落，过热的市场环境需要政策冷却。

然而，政策下发后，市场并未显现出降温的趋势，为避免快速升温的房地产市场发展为不可控制的“沸腾”状态，2010年4月17日，国务院下发国发(2010)10号文件，也就是如今被称为“国十条”的房地产调控文件。自此，房地产市场正式进入新一轮调控状态。

如今，“国十条”颁布已经三年整，一线城市房地产市场在经历了冷寂之后出现了集中爆发式的增长，调控效果被冲淡。2013年2月20日，新“国五条”的推出，为2013年房地产市场调控继续从严定了基调，随后3月1日，细则的出台明确了调控的走向。3月末4月初，主要城市也集中公布了2013年房地产调控目标。

经济手段有望补位

与经济手段相比，限购、限贷、限售等行政手段具有见效快而且效果明显的特点，因此，在房地产调控中被多次使用，然而，运用行政手段进行调控具有负面效果。因此，在调控初步见效后，加大经济手段参与调控政策比例的意见就被屡次提及。

今年3月末，国土资源部副部长胡存智表示，2013年房地产调控要在保证充足供应量的前提下做好的事情中，首先就是适时把行政手段转为经济手段。行政手段虽然见效较快，但是“副作用”也大，同时执行起来有困难。其次就是调控政策要有准确的针对性。房地产市场是相对独立的或者是相对隔离的区域性市场，不同的城市间差别很大，无论是房价还是供应量都会有很大的差异，因此调控政策要有差别化、有准确的针对性。

继续严格实施差别化住房信贷政策，被认为是继续抑制房地产投机投资行为的重要手段。从“国十一条”到“国十条”，信贷政策作为房地产调控主要经济手段的地位得到突显。二套房贷首付由四成上调至五成，三套房贷由可以申请调整为不得发放。

4月7日晚间，北京住房公积金管理中心和央行营业管理部发文表示，北京二套房贷款首付上调为七成，有贷无房者仍旧执行六成旧标准，两份文件中都没有提及调整二套房贷款利率。

虽然北京二套房贷首付比例仅提高一成，但中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，这一成首付款的“杀伤力”极强，购买二套房多为改善型需求，对住房面积、位置的要求相对较高一点，首付款提高对选择二手房作为改善住房的购房者影响极大，一般二手房贷款评估值都低于实际交易值10%，按照首付七成计算，购房者只能获得两成左右的贷款。

保有环节税收待发力

作为房地产调控中配合行政政策的重要经济手段，税收政策在房地产调控下半场被寄予厚望。

2月20日召开的国务院常务会议指出，要完善稳定房价工作责任制、严格实施商品住房限购、扩大个人住房房产税改革试点、增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设、加强商品房预售管理。

2月初，在发改委、财政部、人社部联合发布的《关于深化收入分配制度改革若干意见》中，第四项“加快健全再分配机制”提出，改革完善房地产税等，完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。

不过，保有环节的税收，并非只有拟扩大试点范围的房产税，3月末，胡存智提出了一个新的解决思路——不动产调节税。

3月23日，胡存智在中国发展高层论坛上表示，从当前的情况来看，是时候考虑用经济手段进行后续房地产调控了。过去两年多房地产市场的形势基本稳定，价格也相对稳定，虽然近几个月房价有所波动，但总体稳定，这说明限购、限价等措施对调控投资、投机性需求起到了作用。现在如果能够尽快采取经济和税收手段，可以促使调控取得较好效果。

“未来可能会对保有住房征收不动产调节税，并建议从第三套房开始征收。”胡存智说。

胡存智认为，要调整房地产税收，把投资、投机性需求引导到两套房之内，使第三套房以上的房子失去过多的投资价值，这样将使目前供不应求的局面得到扭转，大量的存量房得以逐步的供应到市场中。

胡存智提出的税收思路在几日后得到了一定程度的佐证。

3月28日，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知。要求各地区、各部门用3至5年时间完成《方案》提出的各项任务，其中要求出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。

“不动产登记条例将出台，房地产调控可能出现质变”，张大伟向《证券日报》记者表示，如果一旦执行全国不动产联网登记系统，将可以更准确的执行很多调控政策，可以计算出多套房拥有量，调控政策的效果也会更强。

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